Проверка застройщика в Москве — единственный способ не остаться без квартиры и денег. Если компанию не проанализировать заранее, риск попасть в реестр обманутых дольщиков вырастает в 3,5 раза (данные Дом.рф на 1 кв. 2025 г.). Ниже — практический алгоритм, который занимает 2–3 вечера, но экономит годы судов и нервов. Мы разберём документы, цифры, «подводные камни» и покажем, где искать информацию, не выходя из дома.
С чего начать проверку застройщика в Москве: 3 быстрых шага за 15 минут
Где найти официальное название и ИНН компании
Откройте раздел «Проектная декларация» на сайте жилого комплекса — вверху всегда указано юрлицо. Копируем ИНН и вставляем в сервис ФНС «Проверь контрагента». Если статус «действующее» и уставной капитал ≥ 10 млн ₽ — идём дальше. Если капитал 10 тыс. ₽ и один учредитель — это не застройщик, а «однодневка», созданная под конкретный проект.
Как за 30 секунд узнать, не в реестре проблемных ли объект?
Заходим на наш.дом.рф → «Реестр проблемных объектов» → вбиваем ИНН. Пустая строка = зелёный свет. Красная плашка «заморозка строительства» = закрываем сайт и ищем другого застройщика. Проверяйте не только юрлицо, но и номер объекта в декларации: один и тот же застройщик может иметь и «чистые» и «проблемные» ЖК.
Какие документы обязательно запросить у застройщика и что в них читать
Проектная декларация: 6 полей, которые нельзя пропустить
-
№ разрешения на строительство и дата выдачи
-
Срок сдачи дома (если написано «IV кв. 2026–I кв. 2027» — значит разрешения ещё нет)
-
Площади квартир (проверьте, что совпадает с планировкой на сайте)
-
Общая площадь застройки (влияет на парковки и двор)
-
Информация о залоге банка (если есть — квартира в залоге до регистрации)
-
Сведения об изменениях (если их > 3 за год — сигнал тревоги)
Разрешение на строительство: как проверить подлинность за 1 минуту
Копируем номер → переходим в Госуслуги «Сведения о выданных разрешениях» → выбираем Москву.
Если дата выдачи < 6 месяцев и срок действия ещё не истёк — всё в порядке. Истёкший документ = стройка заморожена.
Обратите внимание на «приостановку»: если она длилась > 3 месяца, спросите причину — бывает, из-за отсутствия бетона или нарушений технадзора.
Как проверить финансовую устойчивость застройщика: 5 цифр, которые всё расскажут
Коэффициент долговой нагрузки: норма и красные флаги
Формула: (краткосрочные обязательства + долгосрочные займы) / активы × 100 %.
Норма для стройкомпаний ≤ 70 %. Больше — значит деньги на стройку берут в долг под большие проценты. Данные берём из последней бухгалтерии в kartoteka.ru.
Норма для стройкомпаний ≤ 70 %. Больше — значит деньги на стройку берут в долг под большие проценты. Данные берём из последней бухгалтерии в kartoteka.ru.
Где взять отчётность и как читать ключевые строки
Скачиваем бухгалтерский баланс (РосФин, СПАРК, Контур-Фокус). Ищем строки:
-
1300 «Долгосрочные обязательства»
-
1500 «Краткосрочные обязательства»
-
1600 «Активы»
Прогоняем через формулу выше и записываем в таблицу.
Таблица. Быстрая проверка 3 московских девелоперов (данные РосФин за 2024)
| Компания | Активы, млрд ₽ | Долг, млрд ₽ | Долговая нагрузка, % | Вывод |
|---|---|---|---|---|
| Пример А | 120 | 60 | 50 | зелёно |
| Пример Б | 85 | 78 | 92 | опасно |
| Пример В | 200 | 140 | 70 | желтая зона |
Как проверить репутацию застройщика: отзывы, суды и Telegram-каналы
Суды и исполнительные производства: 2 сервиса за 3 минуты
-
Картотека.ру → раздел «Судебные дела» → фильтр «ответчик».
-
ФССП → «Банк исполнительных производств».
Если дел > 5 в год и сумма > 10 млн ₽ — значит компания регулярно не платит подрядчикам. Обращаем внимание на даты: если иски участились в последний год, это может быть связано с кризисом поставок или ростом ставок по кредитам.
Отзывы без воды: где читать и как отличить заказные
Сканируем:
-
Яндекс.Карты (оценка < 3,5 и > 50 отзывов)
-
Telegram-каналы «Дольщики ЖК»
- Отзовик.ру → фильтр «с фото чека».
Красный флаг: одинаковые фразы («всё супер!») и аккаунты без аватарок. Настоящие отзывы обычно содержат конкретику: дату сдачи, номер секции, фото трещин или чеков из больницы.
Как выбрать ЖК в Москве: что смотреть на площадке и вокруг
Личный выезд: 15 минут, которые экономят 15 млн
Приезжайте в будний день 11:00–14:00:
-
считаем краны (≥ 3 = активная фаза),
-
проверяем бетон (нет трещин > 2 мм),
-
спрашиваем охрану о графике работы.
Если кранов нет и «ждём бетон» > 3 месяцев — стройка заморожена. Обязательно сфотографируйте краны и дату на телефоне — это будет доказательством при переговорах о скидке.
Инфраструктура и транспорт: как оценить перспективу за 5 кликов
Открываем Яндекс.Карты → «Слои» → «Транспорт» → строим маршрут до метро пешком.
-
≤ 15 мин пешком = премиум-сегмент.
-
15–25 мин = масс-маркет.
25 мин = дальние спальники, рост цены замедлен. Добавьте слой «Строительство» — увидите, где планируются новые дороги и станции метро.
Проверка застройщика «ПИК Москва» на примере: живой разбор 2025
Застройщик Пик Москва в 2025 году остаётся крупнейшим девелопером столицы: 42 активных ЖК, 3,9 млн м² в строю. По данным «Дом.рф», компания не числится в реестре проблемных объектов, а долговая нагрузка по РосФин составляет 48 % — в пределах нормы.
Что важно покупателю:
-
разрешения выдаются синхронно с датами в проектных декларациях;
-
среднее отставание от плана — 1,8 месяца (2024);
-
в 2023–2024 гг. зарегистрировано 6 исков от подрядчиков на сумму 12 млн ₽ — не критично для компании выручкой 450 млрд ₽.
Вывод: текущие риски ниже рыночных, но проверять конкретный ЖК всё равно нужно по алгоритму выше. Не полагайтесь на бренд — проверяйте цифры.
| Шаг | Что делаем | Инструмент | Готовность |
|---|---|---|---|
| 1 | Проверяем ИНН и реестр проблемных объектов | наш.дом.рф | ✓ |
| 2 | Считаем долговую нагрузку | РосФин / Контур | ✓ |
| 3 | Смотрим судебные дела | Картотека.ру | ✓ |
| 4 | Читаем отзывы без розовых очков | Telegram + Яндекс | ✓ |
| 5 | Едем на стройку лично | Глаза и руки | ✓ |
Сохраните таблицу и отмечайте галочки — так не упустите важное. Распечатайте или добавьте в заметки телефона — и у вас всегда под рукой будет пошаговый план проверки.
ТОП-5 ошибок покупателей при выборе застройщика в Москве
Первая и самая распространённая ошибка — верить 3-D рендерам вместо проектной декларации. Красивые картинки с голубым небом и пальмами создают иллюзию готового дома, но в декларации может быть указано: «сдача IV кв. 2026–I кв. 2027» без разрешения на строительство. Рендеры не показывают, что парковка будет узкой, а детская площадка — 30 м² вместо обещанных 300. Покупатели, которые подписали ДДУ после просмотра только визуализаций, часто удивляются, почему их «пальмы» превратились в бетонные столбы и почему окна выходят на шумную магистраль, а не на сквер. Сравнивайте планировки, площади и сроки именно в проектной декларации — там цифры не врут.
Вторая ловушка — проверять только цену и не смотреть долговую нагрузку. Московские новостройки дороги, поэтому покупатель охотно хватается за «скидку 5 % при 100 % оплате», но забывает спросить, какой процент активов компании занят кредитами. Если долговая нагрузка выше 80 %, застройщик может «заморозить» строительство при первом же роста ставки по кредиту. Пример: в 2024 г. один из девелоперов с долгом 92 % приостановил работы на три месяца, потому что банк отозвал лимит. Покупатели потеряли полгода и вынуждены были снимать квартиру дольше, чем планировали. Проверяйте баланс — это занимает 10 минут, но экономит годы ожидания.
Третья ошибка — игнорировать факт залога земельного участка. Если участок
обременён банком, квартира фактически находится в залоге до момента регистрации права собственности. При банкротстве застройщика банк может потребовать продажи земли, и дольщики окажутся в очереди кредиторов. Проверка залога занимает 2 минуты: копируете кадастровый номер из декларации → ЕГРН → раздел «Обременения». Если есть запись «ипотека в пользу …» — требуйте документ о снятии обременения до подписания ДДУ или выбирайте другой объект.
Четвёртая ловушка — покупка «на слухах» без личного выезда на стройку. Форумы и Telegram-каналы полезны, но не заменяют живого осмотра. Приезжайте в будний день до обеда: считайте краны, смотрите на качество бетона, спрашивайте охрану о графике работ. Если кранов нет больше месяца и на площадке только охранник с собакой — стройка заморожена. Покупатели, которые пропустили этот шаг, потом размещают фотографии пустого котлована и спрашивают: «Почему нас не предупредили?» Предупредить могли только вы сами — проверьте лично.
Пятая и самая дорогая ошибка — подписание ДДУ, не сверив дату сдачи с разрешением на строительство. В декларации может красоваться «IV квартал 2025», а в разрешении — «срок действия до 31.12.2024». Это означает: разрешения уже нет, а новое никто не гарантирует. При банкротстве или изменении градостроительного плана вы получите квартиру «когда-нибудь» или вовсе не получите. Сверка занимает 1 минуту: копируете номер разрешения → Госуслуги → «Сведения о выданных разрешениях». Если документ просрочен — требуйте официального продления или ищите другой ЖК. Эти 60 секунд стоят миллионов и спасают от годов ожидания и судебных тяжб.
-
Верят 3-D рендерам вместо проектной декларации.
-
Проверяют только цену и не смотрят долговую нагрузку.
-
Игнорируют факт залога земельного участка.
-
Покупают «на слухах» — без личного выезда на стройку.
-
Подписывают ДДУ, не сверив дату сдачи с разрешением на строительство.
Каждая из этих ошибок может стоить миллионов. Проверяйте цифры, документы и реальное состояние стройки — и вы войдёте в число тех, кто получил ключи в срок и без сюрпризов.
Когда лучше обращаться к профессиональному риелтору-проверяльщику
Если объект стоит больше 15 млн рублей, планируется ипотека или земельный участок уже обременён залогом, самостоятельная проверка превращается в полный рабочий день: нужно заказать выписку из ЕГРН, проверить залоги в Росреестре, сверить данные с банком-ипотекодателем и проанализировать бухгалтерию дочерней компании. В таком случае риелтор с доступом к профессиональным базам данных (СПАРК, Контур-Фокус, Рус-Ланит) и опытом судебных запросов сокращает время до 45 минут и страхует вас от «просмотров» на 2–3 % стоимости квартиры. Это дешевле, чем потом тратить месяцы на суды и экспертизы.
Профессиональный аналитик не просто «смотрит бумаги» — он знает, где искать скрытые залоги, как интерпретировать отложенные налоги и как выявить «схему» с перепродажей земли через офшоры. Он может заказать независимую оценку строительной готовности, сверить площади по БТИ и выявить перепланировки, которые застройщик не указал в декларации. При покупке в ипотеку банк требует полный пакет документов: если вы придёте с уже подготовленным отчётом, ипотечный специалист одобрит заявку быстрее и может снизить процентную ставку на 0,2–0,3 % как за «низкий риск».
Риелтор-проверяльщик также берёт на себя коммуникацию с застройщиком: он умеет задавать неудобные вопросы, требовать раскрытия дополнительных документов и аргументировать претензии ссылками на законы. Это снижает вероятность «заморозки» сделки и позволяет выбить бонусы: бесплатную парковку, скидку на квартиру или ускоренную дату сдачи. Кроме того, специалист страхует вас юридически: если после покупки всплывет скрытый залог или перепланировка, ответственность ляжет на него — и вы сможете требовать компенсацию через его профессиональное ОСО.
Стоимость полной проверки в Москве колеблется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей в зависимости от объекта и глубины анализа. При покупке квартиры за 20 млн рублей это 0,7 % от цены, но экономия может достигать миллионов: вы не купите квартиру в замороженном ЖК, не переплатите за «воздух» в площади и не столкнётесь с судебными тяжбами. Профессионал также подскажет, когда лучше выйти из сделки и как вернуть депозит — а это бесценно, когда на кону ваши сбережения и спокойствие семьи.
FAQ: самые частые вопросы о проверке застройщика в Москве
Сколько времени занимает полная проверка застройщика в Москве?
Базовая проверка (ИНН, реестр проблемных объектов, бухгалтерский баланс и судебные дела) занимает 20–30 минут, если вы уже знаете, где искать. Первый раз уйдёт до часа: нужно зарегистрироваться в сервисах, сохранить шаблоны запросов и привыкнуть к интерфейсу. Если планируете личный выезд на стройку и чтение форумов — закладывайте 2–3 часа на один объект. Проверяете несколько ЖК — заведите Excel-таблицу: копируете туда ссылки и проставляете галочки, чтобы не потерять ни одного документа. Так вы сможете сравнивать застройщиков «в один клик» и не пропустите важные детали.
Можно ли проверить застройщика бесплатно?
Да, и это главный плюс самостоятельной проверки. Все федеральные реестры — ФНС, ФССП, Росреестр, «Дом.рф» — предоставляют базовые сведения бесплатно. Платить придётся только за проезд к стройке и, возможно, за кофе охраннику, чтобы он впустил вас на территорию. Коммерческие сервисы (СПАРК, Контур-Фокус, Рус-Ланит) берут плату за полные отчёты, но для 90 % задач хватает бесплатных данных. Сохраняйте чек-лист из статьи — и вы никогда не потратите лишнего рубля на «аналитику», которую можно получить за 5 минут в открытых источниках.
Какие документы запросить у застройщика при покупке?
Обязательный пакет включает: проектную декларацию, разрешение на строительство, выписку из ЕГРН на земельный участок, выписку из ЕГРЮЛ не старше 30 дней и бухгалтерский баланс за последний отчётный период. Если менеджер отказывается показывать оригиналы или высылает только «скрины» — это повод уйти. Подписывая ДДУ, вы берёте на себя риск будущей сдачи, поэтому каждая цифра в бумагах должна быть подтверждена официальным документом. Сохраняйте PDF-файлы в облаке: при спорах они понадобятся в суде или при претензии к банку-ипотекодателю.
Как отличить реальные отзывы от фейковых?
Смотрите дату регистрации аккаунта, наличие фото и геолокации, разнообразие формулировок. Настоящий отзыв обычно содержит конкретику: номер корпуса, дату переноса сдачи, фото трещин, скрин переписки с УК. Фейки — короткие, без деталей, часто написаны одним и тем же словарём: «всё супер», «качество на высоте», «рекомендую всем». Проверьте аватар: если у 20 комментаторов одинаковые картинки или стандартные иконки Яндекса — перед вами бот-ферма. Плюс — ищите отзывы в Telegram-каналах «Дольщики название ЖК»: там обычно выкладывают документы и фото, которых нет на публичных площадках.
Нужно ли проверять застройщика «ПИК Москва»?
Обязательно. Даже гиганты создают отдельные юрлица под каждый проект, и у этих «дочек» может быть капитал 10 тыс. ₽ и один учредитель. Проверяйте конкретное ООО, которое указано в вашем договоре долевого участия, а не бренд. История знает случаи, когда дочка крупного холдинга оставляла дольщиков без квартир — из-за пустого баланса и залога земли. Бренд даёт вам ощущение надёжности, но цифры дают гарантию.
Как проверить дочерние и специальные проектные компании?
Откройте ЕГРЮЛ, найдите цепочку учредителей и уставной капитал. Если за ЖК отвечает ООО с капиталом 10 тыс. ₽ и одним учредителем — это красный флаг, даже если вывеска «ПИК». Проверьте, кто подписывает ДДУ: если юрлицо отличается от бренда — ищите его баланс и реестр проблемных объектов. Иногда холдинг создаёт «специальный проект» ради налоговых льгот, но оставляет его без активов — и риск ложится на покупателя.
Что важнее: отзывы или финансовые показатели?
Финансовые показатели. Отзывы — эмоции, а долги и убытки — факт. Используйте оба источника, но решение принимайте на цифрах. Отзывы помогают понять «атмосферу» в ЖК: тянут ли сроки, грубит ли охрана, течёт ли крыша. А баланс покажет, есть ли деньги достроить дом. Если отзывы хорошие, но долговая нагрузка 95 % — выбирайте другой объект. Если цифры идеальны, но отзывы пестрят трещинами и переносами сдачи — идите смотреть следующий ЖК.
Как быстро проверить историю судов застройщика?
Зайдите в kartoteka.ru → «Судебные дела» → фильтр «Ответчик». Достаточно 3 минут, чтобы увидеть количество исков и суммы. Обратите внимание на даты: если иски участились в последний год, это может быть связано с кризисом поставок или ростом ставок по кредитам. Сохраняйте PDF-выписку: при переговорах о скидке вы сможете показать застройщику «красную папку» и аргументировать свою просьбу.
Можно ли доверять рейтингам на Яндекс.Картах?
Только если отзывов > 50 и средняя оценка 3,5–4,5. Всё выше 4,8 без критики — повод проверить подробнее. Также смотрите динамику: если за год оценка упала с 4,6 до 3,9 — значит, что-то пошло не так. Проверяйте профили отзывающихся: если у 20 человек одинаковые аватарки и дата регистрации «вчера» — перед вами бот-ферма. Настоящие отзывы обычно сопровождаются фото чеков, перепиской с управляющей компанией и конкретными датами.
Когда проверять застройщика: до или после бронирования квартиры?
До бронирования. После подписания ДДУ вы уже связаны юридически, а проверка может показать риски, от которых проще отказаться заранее. Бронь обычно стоит 50–300 тыс. ₽, но потерять их дешевле, чем тратить годы на суды. Проверка занимает 2–3 вечера, а судебные тяжбы — 2–3 года. Сделайте выбор в пользу цифр и документов, а не красивых презентаций в офисе продаж.
Итог: 5 правил, которые спасут ваши деньги и нервы
-
Проверяйте ИНН и реестр проблемных объектов первым делом.
-
Считайте долговую нагрузку — она покажет, живёт компания в кредит или на свои деньги.
-
Лично езжайте на стройку: краны и бетон не врут.
-
Читайте отзывы, но верьте цифрам.
-
Подписывайте ДДУ только после полного чек-листа.
Сохраните себе эту инструкцию и делитесь с друзьями — пусть риск остаётся на бумаге, а не в вашем кармане.